今年政府工作報告提出,加大城鎮老舊小區改造力度。這也是連續四年老舊小區改造寫入政府工作報告中??梢?,政府對此項惠民工作的重視。也顯見,改造的過程并非一帆風順。

在實際的操作中,加裝電梯成為了“堵”點。很多小區加裝電梯不甚順利,業主意見不統一、加裝費用籌措等問題仍是難啃的“硬骨頭”。

根據國有西部集團徐虎加裝電梯工作室的統計,僅上海地區,工作室兩年來接到了660個咨詢案例,而真正完成施工并交付使用的比例不足申請總量的3%。老舊小區加裝電梯到底難在哪里?這些加裝“堵”點又如何破解?

電梯安裝負擔重

費用問題怎么解決?

“裝電梯不用我們出錢,只有乘坐才付費,價格也就幾毛錢,挺劃算的!”這是云南省昆明市省委黨校生活區居民對于小區變化的感嘆。

去年10月,云南昆明首次采取租賃模式安裝的4部外掛“共享電梯”在省委黨校生活區內完成驗收并投入使用。這一加裝項目,由社會資金先行墊資安裝電梯,用戶按次、月或年付費使用,企業則可通過電梯使用收入以及轎廂廣告等方式收回前期投入。

“共享電梯”為推動老舊小區加裝電梯提供了新的解決方法,但改造任務依然任重道遠。

2020年7月,國務院下發的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(以下簡稱《意見》)提出,到“十四五”期末,結合各地實際,力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區的改造任務。

根據住房和城鄉建設部的摸底調查,中國2000年以前建成的老舊小區有近17萬個。面對如此龐大的電梯加裝需求,資金從何而來,成為困擾老舊小區改造的一大難題。

目前,安裝電梯的費用各地略有差異,但若是算上施工的管線改造、后續維修保養等費用,普遍都在幾十萬元左右。再結合需改造的老舊小區普遍樓層較低、住戶較少的特點,分攤到每位住戶身上的確不是一筆小錢。

陜西省政協委員、中國兵器工業第二〇三研究所所長王東表示,老舊小區住戶多數為老年人、退休職工、弱勢群體和外來租房者,普遍收入較低,個別老年人微薄的收入扣除日??床』ㄤN后所剩無幾。加裝電梯工程啟動時業主需籌集資金,承受壓力較大,部分困難老年人無力承擔。

因此,住建部門一直在倡導“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”多渠道籌集資金。

首先就是財政補貼。各地都在出臺針對老舊小區加裝電梯的補助政策,通過直接補貼、困難群體的針對性補貼等手段,減少老舊小區加裝電梯的資金壓力。如甘肅省每部電梯省級財政補助10萬元,市級財政給予不少于10萬元的配套補助,鼓勵區級財政也給予補助;江蘇省常州市對既有住宅符合加裝電梯申請條件并出資的最低生活保障家庭,每戶按其加裝電梯出資金額的80%給予財政資金補助。

其次是居民個人負擔?!兑庖姟诽岢?,支持小區居民提取住房公積金,用于加裝電梯等自住住房改造。這為居民籌集資金提供了新的渠道。

最后就是社會資金。王東建議,第三方企業可以通過開發電梯外圍功能,如家政、安防等便民服務功能以及廣告等,通過營收提供資金支持,降低居民負擔。對資金難以籌措到位的,政府可出臺相關政策,允許相關企業采用“居民申請、免費安裝、有償使用”的“代建租用”模式。

獲益不均引爭議

低層利益如何保證?

住在北京市海淀區某小區的李奶奶有些發愁:膝蓋的疼痛讓自己走下三樓都感到很吃力。最近,聽說要給老舊小區加裝電梯,她很是心動。

然而和一樓的幾位老鄰居交流過后,李奶奶發現,一樓的住戶似乎并不愿意安裝電梯。

在“步梯時代”,老舊小區里低樓層的房子因其“爬兩步就能到家”而受到住戶的歡迎。然而,加裝電梯不但會打破這“優勢”,還可能為低層居民帶來噪音、影響采光等,繼而導致低層房屋的貶值。加裝了電梯,自己的房子反而更不值錢了,低層的住戶自然不情愿。

為了保障低層住戶利益,近年來,各地紛紛出臺措施,對低層住戶進行一定補償,從而維護在加裝電梯過程中低層住戶房屋貶值等方面的利益損失。

2019年6月,廣東省汕頭市就明確,既有住宅增設電梯所需的資金,由實施主體根據所在樓層及受益大小等因素,協商確定分攤比例,共同出資。其中,第一、二層的住戶可以獲得適當補償,第三層住戶可以不分攤費用。

值得關注的是,盡管各地政府出臺了相關的補償規定,但都未有明確的補償標準。因此,“低層賠償”的金額標準,時常會成為鄰里間新的爭議點。

國務院參事、中國城市科學研究會理事長仇保興建議,可以將其與立體停車、地下停車和加裝電梯組合在一起解決,對用不上電梯的底層居民進行停車位或現金的補償即是一個較好的矛盾解決方法。

不過,有關專家也表示,補償標準也許不應該由政府來制定,畢竟每棟樓的實際情況不一樣,很難有一個統一的補償標準。“有的舊樓電梯加裝后,對低層影響較大;但有的舊樓低層影響并不大。”

“一票否決”門檻高

《民法典》能否促行動?

在早期電梯加裝工作中,很多地方采取的都是“一票否決”:只要有一個住戶反對加裝電梯,那么整棟樓的改造工作就無法進行。這樣較為嚴苛的條件,不但無法反映出一些社區對于電梯改造問題的多數意見,更讓電梯加裝工作舉步維艱。

因此,在各地后續出臺的針對老舊小區加裝電梯的政策中,都陸續取消了“一票否決”,放開了投票比例。

自今年1月1日起實施的《民法典》,則將加裝電梯的居民同意比例再次下調,為加速各地老舊小區加裝電梯進行了鋪墊。

北京市京師律師事務所合伙人劉一霖律師介紹,根據《民法典》第二百七十八條的規定,業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決。小區加裝電梯屬于“改建、重建建筑物及其附屬設施”,而決定“改建、重建建筑物及其附屬設施”事項,應當經參與表決專有部分面積3/4以上的業主且參與表決人數3/4以上的業主同意。

與之前的法規相比,《民法典》降低了業主表決同意人數及專有部分面積占比的要求,即從“雙2/3”同意變成了“雙2/3的雙3/4”同意即可。劉一霖認為,這一新規,更加強調了業主的參與度和業主自治,保護了小業主的表決權,充分體現了民主原則。

不過,也有相關人士認為,從“一票否決”到2/3再至更低,表面上看居民同意加裝電梯的門檻變低了,實際上一旦樓里有一戶居民明確不同意,往往會通過電話投訴,或直接到現場阻撓施工,加裝的步伐就會緩下來。為了避免居民之間的矛盾,一些小區甚至只好再次請回“一票否決”,作為加裝電梯的隱含條件。

說到底,鄰里間對于老舊小區加裝電梯之間的意見分歧,還需要靠居民相互的理解,社區層面的統籌以及更加全面的解決方案彌合。

對于鄰里溝通,北京市西城區紅蓮中里社區的負責人認為,最重要的還是要明白每個居民“為難的那個點”是什么。

從2018年11月有意向加裝電梯,到2019年底電梯正式使用,紅蓮中里社區完成快速高質量溝通的關鍵,就在于針對性地了解居民加裝痛點,再針對性地提供解決方案。為此,小區由黨員、住戶、社工和志愿者組成的基層自治組織“睦鄰坊”挨家挨戶找居民溝通,“有房屋貶值擔憂的就找房產中介來介紹市場情況,有噪音采光疑慮的就邀請電梯企業現場講解”。通過建立居民間的深入溝通,架起通暢的社區共商共治橋梁,紅蓮中里社區高效地解決了九成以上居民為老人的6號樓的裝電梯的難題。這也為社區發揮作用樹立了一個典范。記者袁子涵