5月11日,阜阳市住房公积金管理中心发布了《关于暂停“住房商业贷款转住房公积金贷款”业务的通知》(下简称“通知”)。

通知称,截至2021年4月底,阜阳市住房公积金个贷率已达到118%,资金超负荷运转,特别是新冠疫情及时得到控制以后,职工的购房需求不断释放,公积金供给侧压力不断增大,资金流动性不足矛盾凸显,启动住房公积金资金流动性风险预警机制势在必行。

《安徽省住房公积金资金流动性风险预警机制实施办法》规定:根据资金运行情况,按照预警级别由低到高,分为一级预警、二级预警和三级预警三个等级:

(一)一级预警:住房公积金个人住房贷款率在85%至90%。

(二)二级预警:住房公积金个人住房贷款率在90%至95%。

(三)三级预警:住房公积金个人住房贷款率在95%以上。

该实施办法明确指出:达到二级预警时,暂停商业银行住房贷款转住房公积金贷款,以缓解贷款资金压力。达到三级预警时,可以在执行二级预警状态下的住房公积金相关政策的基础上,通过实行住房公积金贷款轮候发放政策,控制住房公积金资金流出速度。

目前,安徽省绝大部分城市已暂停“商转公”业务。阜阳市住房公积金资金流动性已突破三级风险预警线,为防范住房公积金资金风险,保证住房公积金制度平稳运行,经阜阳市住房公积金管委会成员单位同意,决定在阜阳全市范围内暂停商业银行住房贷款转住房公积金贷款,实行住房公积金贷款轮候发放政策。同时,商业住房贷款职工每年提取一次住房公积金偿还商贷的政策不变。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国房地产报记者采访时表示,类似暂停“商转公”业务的做法,说明公积金贷款资金池吃紧,适当管控利好公积金流动性的安全。反过来看,这也要求购房者合理安排贷款方式,对于公积金贷款来说,短期会有一定的压力。

“类似收紧的政策在今年很多城市都有,也说明购房市场火爆的情况下,部分风险开始在金融市场如公积金贷款市场上得到体现,需要积极把控。”

“以价换量”的阜阳楼市

阜阳,安徽省的一个地级市。

2020年,阜阳市在全省16个辖区中,GDP排名第4,房价第6,虽都不是最突出的,但极具代表性。

根据通知,近几年来,阜阳市房地产市场发展态势良好,资金需求不断增大,阜阳市住房公积金个贷率迅速增长。

这不是阜阳第一次对公积金进行调整。

2020年8月,阜阳市住房公积金管理中心就发布了《关于落实住建部等国家部委有关住房公积金贷款政策的通知》。主要调整措施有两项:一是停止向购买第三套及以上住房的购房者发放住房公积金贷款,二是第二次申请公积金贷款购房的,首付比例不低于50%,并且贷款利率不低于同期首套公积金贷款利率的1.1倍。

在业内看来,2019年,阜阳取消房地产限价政策,为楼市松绑,是阜阳楼市进入向上发展期的重要原因。

在购房者口中,房价和成交量一直居高不下。但是对于真实的阜阳房地产市场来说,区域之间的差异不小。

2021年4月份,阜阳市区共计备案商品房4668套,相较于3月份的3196套,增加了1472套;整体备案面积约54.2万平方米;整体均价8653元/平方米,环比3月下降了约1.8%。

其中,从4月份各区域备案住宅套数来看,城南新区备案房源最多,达到1624套;阜合新区则无任何新房入市加推。

从各区整体备案均价来看,颍州区4月整体备案均价最高,达到9683元/平方米,而备案均价最低的经开区为6671元/平方米,两个区域相差3000元/平方米左右。

今年以来,在备案房源最多的城南新区,亦爆发了机场规模不小的“抢客大战”。

在阜阳,砸金蛋、送家电等楼盘活动值得说的事,送车位、房价直降才是真的促销。

3月,由于城南新区开发商竞争激烈,各楼盘也给出了不同的优惠,华润阜阳中心、祥源城南之星、新华学府庄园等楼盘最高优惠7-8个点,港龙美的云筑买洋房送车位。

特惠房源方面,有的楼盘特惠房源一口价优惠约16万元、每平方米直降近千元。

到了“5·1小长假”优惠的数字再被刷新。

城南新区京师国府推出5套精品特价房,限时最高优惠约20万元/套。各楼盘也相继打出“总裁特批价”“团购价”等“浮夸”的优惠口号。

种种迹象表明,阜阳楼市有那么点“以价换量”的味道。

在诸葛找房数据研究中心分析师陈霄看来,商业贷款转住房公积金贷款,是由于公积金贷款利率低于商贷,转换后可以节省一大笔利息开支。住房公积金可贷房源的范围选择面更广,同时不受开发商银行账号的限制,可以自由选择还款银行。另外,住房公积金贷款购房时首付款比例也相对较低。

“暂停‘商转公’之后,对于当地购房者来说影响较大,居民购房还贷不能再享受公积金贷款的优惠红利,相当于多出一笔利息开支,对于购房者来说是一个利空消息。”陈霄表示。

多城收紧公积金贷款

阜阳并不是今年首个暂停“商转公”业务的城市。

不少城市今年都发布了公积金收紧性政策。

如贵阳、三门峡,启动了流动性风险预警、减少二套贷款的额度、提高二套或二次贷款的首付比例。

鹤壁、江门,放缓贷款速度,实行贷款发放轮候制度。

佛山、江山,调整租房贷款额度的计算公式(涉及租房标准租金和标准面积)、减少公积金的提取额度。

福州、西安、武汉,暂停“商转公”业务、暂缓办理异地贷款。

实际上,近期全国重点城市房地产政策以偏紧为主,一个重要表现就是公积金贷款相关政策在收紧。

对此,严跃进表示,此类收紧动作,几乎都和公积金流动性不足的问题有关,同时也说明部分城市住房投资过热、公积金出现透支的现象。疫情期间,全国部分重点城市房屋交易市场明显升温,这使得公积金贷款处于高位运行状态。在流动性把控不到位的情况下,公积金资金池将会告急,进而出现无钱可提可贷的风险。

今年3月,贵阳市发布的《贵阳市住房公积金流动性风险管理暂行办法》,对个贷率进行三级分类:

(一)个贷率低于85%为一级响应,属于流动性过剩,应实施积极宽松的住房公积金贷款,加大对购房缴存职工的支持力度。

(二)个贷率在85%(含)—95%为二级响应,应实施稳健的住房公积金使用政策。

(三)个贷率在95%(含)以上为三级响应,应实施适度收紧的住房公积金使用政策。

根据该分类,上海易居房地产研究院监测了全国20个城市截至今年一季度末的个贷率数据。在监测的20个城市中,有4个城市位于一级响应阶段,有6个城市位于二级响应阶段,有10个城市已位于三级响应阶段。

10个位于三级响应阶段的城市包括:南通(127%)、合肥(107%)、宿州(104%)、钦州(100%)、芜湖(99%)、洛阳(98%)、衢州(98%)、柳州(98%)、福州(96%)和贵阳(95%)。

严跃进认为,触碰个贷率红线的城市,需要重点监测和严管。“此类城市应该实施适度收紧的公积金使用政策。”